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  • “世纪大并购”陷僵局:福晟坑深,世茂喊冤

    时间:2020年09月28日 07:17:00 浏览:

    [摘要] 8个多月前,深陷债务危机的闽系房企福晟找来了它的“白衣骑士”世茂,双方一场盛大的战略合作发布会成为房地产行业“大鱼吃大鱼”时代的开端。

    正文

    2020年09月28日 07:17:00

    8个多月前,深陷债务危机的闽系房企福晟找来了它的“白衣骑士”世茂,双方一场盛大的战略合作发布会成为房地产行业“大鱼吃大鱼”时代的开端。

    华丽的开场却没有迎来体面的后续。

    在上海,福晟入沪的第一个项目如今纠纷不断。给福晟投了7.5亿的私募基金及其投资人、购买了福晟前滩项目的豪宅业主们,为了产权证的办理而大打出手“抢公章”。

    在福州,有消息人士告诉界面新闻,世茂于8月份停发了福晟员工的工资,一批福晟员工从世茂福晟平台上离职,世茂福晟的工作陷入停滞长达一个多月。

    如今世茂已不愿再多提“世茂福晟”这个平台,而是改成了“福晟纾困管理平台”,双方的合作与8个月前相比已经变了味。

    从牵手到僵持的这段日子,世茂经历了福晟跟投员工维权、投资人维权、私募基金讨债、楼盘业主维权等一系列事件,这或许导致了世茂的气馁。但在这之前,世茂已经吃下了福晟诸多有价值的资产。

    也有业内人士指出,“三道红线”的出台或许给了纾困计划沉重一击。

    “抢公章”暴露多方争端

    为了给自己的房子办理产权证,福晟前滩钱隆广场(备案名:海悦华庭)的业主们已经奔走数月,他们遇到了三大障碍。

    福晟前滩钱隆广场有400多户业主,2018年开盘时,单价超过8万元/平方米,现在这片区域房价已经超过12万/平方米。此外,该片区还坐拥“冰厂田幼儿园+华师大二附中前滩学校”这一优质教育资源。

    福晟前滩钱隆广场,业主供图。

    这是福晟在上海的唯一项目,地处上海近年受购房者受欢迎的前滩板块。因为福晟的资金危机,项目曾停工、进展迟滞,最终导致延期收房(界面新闻曾在《坑巨多,世茂福晟“世纪大收购”后遗症爆发》一文中进行详细报道)。

    2020年1月,世茂与福晟官宣“战略合作”,世茂的介入一度让已经买房的业主们看到希望。

    如今收房快5个月了,房产证却一直无法办理。

    按照购房合同约定,项目开发商应当于2020年6月30日前办理项目房屋所有权证,这也被称为“大产证”,之后小业主们才可以办理各自房屋小产权证。

    迟迟无法办理产权证让业主们带没有安全感,不仅因为房子是一笔不小的资产,更重要的是,多数购买前滩区域住宅的业主都是冲着学区而来,产权证缺失意味着未来业主子女无法就近入学。

    在办理产证的路上,业主们接连“闯关”。

    第一件事是业主们获知,该楼盘有一处违建,因此无法按照正常流程办理大产证。业主们得知情况后便去了上海市建交委和规土局进行沟通,政府部门听取了业主们的意见,同意在开发商补交地价款后开启办理产证流程。

    这件事刚彻底解决几日后,8月底,业主们又从福晟方面了解到,福晟和区域的一级开发商——陆家嘴集团旗下的前滩区域开发公司之间存在竣工延期的矛盾。

    “由于福晟出现了事实上的竣工违约,陆家嘴集团要求福晟支付违约金,而福晟称已经无力支付。”业主陈吉(化名)表示。

    为了产证能办出来,业主们又一次向政府部门沟通情况。政府部门再一次倾听民意,并答复称,前滩开发和亿城上海(福晟前滩项目公司)之间因竣工延期产生的违约金问题,可以跟办理产证进行脱钩。

    办理产证的障碍又一次被业主们扫清,但困难并没有完结。

    几乎在政府部门答复违约金和产证办理已经脱钩的同时,9月初的一天,福晟前滩项目基金管理人——上海钜派投资集团忽然派人到福晟前滩钱隆广场商办楼25楼,把项目公司的公章“抢”走了。

    没有这枚公章在相关资料上盖章,大产证还是无法办成。

    为何这时候又跳出了钜派投资?

    起因是福晟2018年5月花了29亿元,从也是遭遇资金链危机的海航手上收购了上海前滩块地,就是如今的前滩钱隆广场。

    当时福晟并不完全是靠自有资金收购,而是问钜派投资借了7.5亿,双方成立“钜福上海前滩并购私募基金”。结果由于一年多后福晟现金流断裂,这笔私募基金到期未能兑付。

    钜派抢章之后就去了前滩派出所,随后相关消息在网上散布出,有业主看到后,也激动地跑去了前滩派出所,于是爆发多方“抢章大战”。

    “小区业主、世茂福晟、钜派这几方都到了,抢到激烈时甚至有一点肢体冲突。”一位业主告诉界面新闻。

    最终结果是钜派投资把公章带出了前滩派出所,并锁进了中国第一高楼上海中心的“宝库一号”。

    宝库一号位于上海中心地下25米处,是中国首个第三方私人保管箱,采用了跟美国NASA同样的军用安防技术,安防系数超过大部分银行金库。

    在宝库一号大门外,已经多方奔走数月的业主们有了深深的无力感。

    资金僵局业主埋单

    从明面上来看,福晟曾向钜派多次催促归还印章。

    9月7日,福晟曾向宁波保税区钜吉投资管理合伙企业发送《纠正违约行为通知函》,要求对方“24小时内配合我司对办理大产证的相关文件予以用印”。

    业主供图

    9月14日,福晟方面上海前滩项目经办人章敏超通知业主,在多方开会、政府部门协调后,福晟方面要求钜派一周内必须解决盖章问题,钜派方则表示要汇报上层领导。

    业主供图

    着急的业主们又从其他渠道得知,这件事情要最终解决,需要世茂提前介入,纾困福晟,解决资金链断裂的问题。

    随后一些业主又准备去找世茂沟通。但另一波业主却觉得,福晟方面始终在拿小业主们当枪使,两家公司的债务纠纷让业主们收到波及。

    “我们甚至怀疑福晟和钜派演了一出戏,把小业主顶在前面,要我们去逼迫世茂纾困福晟。”陈吉说。

    陈吉认为这种怀疑是有迹可循的,一是此前业主们已经两次帮福晟扫清障碍,让福晟看到了业主们的价值;二是办公楼在有保安的情况下,公章被太轻易地抢走了。

    实际上,除了福晟项目的业主,不断跑去找世茂的还有钜派前滩这只私募基金的投资人,世茂刚刚接手世茂福晟平台时,他们也曾觉得看到希望,但现在他们都得到的是世茂的强硬回复。

    世茂就该项目纠纷发给界面新闻的回复表示:“世茂集团从未对相关私募投资基金兑付提供任何担保或其他增新措施,故世茂集团对该产品的兑付不存在任何形式的责任承担。投资者无权亦不应向世茂集团主张任何权利。”

    在为办理产权证而漫长奔走数月后,业主们也觉得,他们成为了福晟逼迫世茂掏钱的工具。

    合作变味

    今年1月,世茂化身福晟的“白衣骑士”,双方共同官宣总货值达到四五千亿的“战略合作”。

    当时,双方是这样说的:不是谁收购谁,世茂会对福晟项目进行全面代管,输出“世茂福晟”品牌,福晟将与世茂联手金融机构清理债务,将短债换成长债、降低融资成本,解决流动性困难。

    福晟集团董事长潘伟明现场透露,将把粤港澳大湾区拥有建筑面积达1000万平方米的旧改项目交给世茂操盘。

    两个月后,世茂福晟平台新的组织架构浮出水面,世茂、福晟两边人马组合成一套班子,世茂海峡董事长、总裁吕翼兼任世茂福晟总裁,标志着世茂全面入主世茂福晟的业务。

    3月底,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在世茂的年度业绩会上表示,世茂福晟的各项工作都在紧锣密鼓地推进,今年的销售目标是300亿元。

    然而到了8月底的中期业绩会上,世茂没有任何一位高管再提过“福晟”两个字。

    这期间发生了什么?

    世茂福晟总部下设13个职能中心,分别是营销管理中心、设计管理中心、成本管理中心、运营管理中心、用户与市场研究中心、人力行政管理中心、 投资管理中心、工程管理中心、财务管理中心、用户服务管理中心、法律事务中心、品牌管理中心和审计管理中心。

    界面新闻记者从消息人士处获悉,13个职能中心副总原本都由原福晟人员担任,目前已经全部离职,其中不乏被迫离开世茂福晟平台的情况。

    世茂海峡方面则表示上述消息不够准确,但确实有一些原福晟员工离职。“原来福晟员工的劳动关系,还是在福晟集团的。会有一些离职的情况,这是企业纾困时的正常现象,还是需要尊重企业、员工的各自选择。有一些员工是自行离开的,有一些(离开)则是平台的需要。”

    世茂海峡相关人士告诉界面新闻记者,目前还是有原福晟人员留在世茂福晟平台上继续工作。高管层面,世茂福晟副总裁潘俊钢、潘佐标、吴继红等,仍继续留在世茂福晟平台。世茂福晟上海公司总经理黄永红,也是原福晟上海区域总,目前仍然在任。

    此外,有媒体报道称,世茂于8月20日开始停掉了福晟员工的工资发放,就这一点,有福晟内部人士向记者表示确实如此。

    一些内部人士告诉界面新闻,世茂不仅调整前福晟员工、停发工资,还让世茂福晟的工作停摆了大约一个月,直到最近,在政府的介入沟通下,世茂才愿意拉上金融机构一起重回谈判桌。

    福晟在粤港澳大湾区大量的旧改货值仍然让世茂放不下。“世茂发现,要真正吞下大湾区旧改,原来潘老板的关系还是很重要,这也是世茂愿意重回谈判桌的原因之一,但是世茂可能想拿更多筹码。”

    相比8个月前,双方的合作已经变了味。

    一切从世茂官方口径的改变似乎也能看出端倪。世茂已经不愿再多提“世茂福晟”这个说法,而是改成了“福晟纾困管理平台”。

    世茂方面回应界面新闻记者称:“在政府的支持下,世茂集团与其他国有金融机构于2020年1月共同组成了福晟纾困平台。福晟纾困管理平台系非独立实体法人组织,为临时性平台管理机构。该平台以期通过对福晟集团进行债务重组和托管资产的清理盘活,来协助福晟集团走出经营困境,早日恢复正常生产。作为过渡性组织,纾困管理平台并未改变福晟集团既有的经营业务及权责主体关系。从始至今,世茂集团并未对福晟集团进行整体收购,只是输出项目代管代建。”

    世茂方面强调,福晟的债务问题,该由这个平台的各方共同解决,不应该由世茂承担。

    福晟喊苦 世茂喊冤

    在双方合作之初,福晟最有价值的资产已经被世茂切走,比如大湾区旧改项目和福晟生活服务集团。“潘老板确实已经把能拿出来的家底都拿出来了”,一位福晟内部人士告诉界面新闻。

    “就一个字,冤!”世茂方面则表示,任何一家企业都不可能无限度地为另一家企业的债务埋单。

    世茂在跟福晟官宣合作以后,就一直被跟投员工、各类债主、基金投资人、交不到房拿不到产权证的业主团团围住,似乎也累了,甚至萌生了退意。

    一名业内人士对界面新闻表示,从目前双方的态度来看,福晟希望世茂的处理能够更有人情味,包括对老福晟员工的态度;而世茂更奉行市场逻辑,希望在做成这件事情的同时将自身的利益最大化。“在商场上,生意就是生意,世茂的逻辑也无可厚非。”

    双方关系的改变更可能是因为信用背书计划未能达成。

    与世茂态度消极时间点重合的,还有房地产行业“三道红线”规则的出台,这被视为房地产融资收紧的重大信号——今年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”。

    在最初的计划中,世茂不需要真金白银全面收购福晟,只要通过世茂自身信用与品牌的强势背书,就能盘活福晟的项目和现金流。

    今年1月的合作发布会上,来自中国工商银行、中国建设银行、中国银行、交通银行等15家银行总行或省分行以及东方资产、信达资产、招商证券等金融机构的人士都被邀请过去,发布会结束后,前来参会的一众行长及金融机构负责人跟许世坛及潘伟明一起走进了vip厅,就融资合作等事宜进行过深度沟通。

    许世坛当时认为,福晟的最大问题是短债多,需要短债换长债、贵债换成便宜债,世茂将配合金融机构一起对福晟的债务做重组和清理。

    然而“三道红线”出台后,房企融资迅速收紧。根据贝壳研究院数据,融资新规后第一个月,房企境内外融资规模约992.7亿元人民币,较“新规”前一月规模收缩了四分之一。

    “这时候让一家企业掏出真金白银,去解决另一家企业的债务问题,更加不可能。”一名业内人士称。

    今年房地产行业另一个重大收购中,万科对泰禾也采取了类似的态度。今年7月,万科宣布将驰援陷入资金危机已久的泰禾,完成后将成为泰禾第二大股东。

    但这次入股也有极为苛刻的前提条件,万科直接就在框架协议里注明,万科不会兜底泰禾的债务,不会对泰禾经营承担责任,更无责任为泰禾提供增信或财务资助。

    受整个行业大环境影响,世茂在今年8月份提出,要从"规模之路"向"利润之战"转变,这一战略选择的改变或许意味着世茂已经不需要规模庞大但质量不佳的收并购项目。

    原本以为,世茂接盘福晟,是开启了地产行业“大鱼吃小鱼”的兼并整合时代。没想到,带着刺的小鱼也不是那么容易吞下。

    文        财联社

    作者不愿公开自己是否持有文中所涉及的股票或其他投资组合。

    本文仅代表撰稿人个人观点,不代表摩尔金融平台。

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